Con más de 30 años de experiencia, el equipo de Verdin Property sabe que comprar una propiedad puede ser una de las experiencias más estresantes que pueda experimentar en la vida. Más aún si te mudas a un país extranjero. Quizás no conozcas el idioma, las leyes, el proceso de inmigración cuando se trata de visas. Por supuesto, para algunas personas comprar una propiedad es tan sencillo como decir: “voy a comprar una casa”. Sin embargo, para que el proceso sea lo más fácil y simplificado posible, hemos preparado una guía para aquellos interesados en comprar una propiedad en Marbella y sus hermosos alrededores.
Tabla de contenido
01: ASEGÚRATE DE PLANIFICAR ADECUADAMENTE Y HACER TU INVESTIGACIÓN
Como ocurre con cualquier decisión financiera importante, a la hora de comprar una propiedad, la investigación y la preparación son cruciales. Con la cantidad de agentes en el área, encontrar el adecuado es siempre el mejor primer paso. Quiere un agente que lo escuche, le aconseje sobre las mejores áreas a considerar y se asegure de conocer plenamente los procesos involucrados cuando se trata de comprar una propiedad.
Aquí es donde entra en juego el poder de Internet. Como se ha convertido en una herramienta esencial para que las personas investiguen prácticamente cualquier cosa en todo el mundo, facilita la vida a quienes actualmente viven en el extranjero pero están interesados en adquirir una propiedad o mudarse a Marbella. Esto también le permite tener una idea de qué propiedades hay en el mercado antes de su viaje de visualización.
Sin embargo, tenga en cuenta que hay muchos sitios web, tanto de agencias como de portales, que no se actualizan periódicamente, así que asegúrese de consultar con el agente que designe si ciertos sitios web son buenos para su investigación. Por supuesto, le recomendamos encarecidamente que consulte el sitio web de la agencia elegida. Si tienen varios cientos o miles de propiedades allí, puede garantizar que están utilizando una base de datos y no saben nada sobre el 90% de las propiedades que muestran, lo cual no es bueno.
Cuando se habla del mercado inmobiliario en Marbella, el mercado en sí funciona como un MLS (sistema de listado múltiple), lo que significa que las propiedades en venta son accesibles para la mayoría de las empresas inmobiliarias para comercializar y vender. Esto se debe principalmente a que todas las empresas inmobiliarias de Marbella comparten la misma base de datos, lo que significa que no es necesario visitar varias agencias diferentes para encontrar propiedades, simplemente puede utilizar una.
Al buscar una empresa o un agente de bienes raíces, es bueno investigar y acercarse a todos con la mente abierta; no es necesario que se comprometa con un agente en particular cuando comience a investigar; Puede comenzar el proceso trabajando junto con varios agentes. Aunque esto le brinda un grupo de candidatos, siempre es mejor quedarse con la empresa o el agente con el que se sienta más cómodo.
Con Verdin Property tendrás la tranquilidad de que somos especialistas en el Triángulo de Oro, nombre que reciben las zonas de Marbella, Benahavis y Estepona. También somos miembros fundadores del Gremio de Profesionales Inmobiliarios de España , una asociación de empresas cuidadosamente seleccionadas dentro de la industria inmobiliaria de España que muestran los mejores valores, ética y estándares de práctica.
02: ORGANIZANDO UN VIAJE DE VISITA CON SU AGENTE
Ahora que ya has podido planificar con antelación, puedes organizar tu viaje y viajar a Marbella. Una vez que llegue a Marbella y se haya reunido con el agente elegido, todo lo que queda por hacer es organizar los recorridos por su propiedad. A continuación se presentan sólo algunas sugerencias que tenemos a la hora de organizar estas visitas.
Recomendamos, como siempre, planificar con anticipación y tener una selección de propiedades que le gustaría visitar.
Deje que su agente organice múltiples visitas que se llevarán a cabo durante un día entero. Esta es una excelente manera de familiarizarse con el mercado, perdiendo el menor tiempo posible. Generalmente no organizamos más de 4-5 visitas por día, ya que al final descubrimos que nuestros clientes empiezan a olvidar detalles potencialmente importantes de las propiedades anteriores. Si tiene poco tiempo disponible para su visita, podemos organizar días consecutivos de 4-5 visitas para que pueda ver una buena selección de propiedades.
Uno de los consejos más importantes que podemos dar es 'estudiar la zona', ya que no sólo es vital que le guste una propiedad sino que también le guste dónde está ubicada. Por ejemplo, es posible que desee vivir en una comunidad cerrada, estar cerca de la playa, estar a una distancia razonable de una escuela, evitar el ruido de la calle, etc. Conduzca por la zona y tenga una idea de dónde está la propiedad. situado.
Si le gusta una propiedad en particular mientras la visita durante el día, le recomendamos regresar durante las horas de la tarde, al anochecer o tal vez justo después del anochecer si es posible, ya que cualquier casa se siente diferente por la noche y podría cambiar su perspectiva de la propiedad.
No tenga miedo de expresar su opinión sobre la propiedad que está viendo. Si te gusta, dilo. Si no lo haces, dilo. Esto le ayudará a tomar una decisión y permitirá que su agente se adapte y sugiera diferentes propiedades que mejor se ajusten a sus necesidades. Además, hazle saber a tu agente lo que piensas y crees en su adaptabilidad a la situación. Si mantiene informado a su agente sobre cómo se siente, él comprenderá mejor lo que está buscando y podrá adaptarse a ello. Recuerde, llevamos mucho tiempo haciendo este trabajo y tratamos con cientos de compradores cada año, por lo que sabemos qué hacer en esta situación.
Esté preparado para que las visitas cambien y se modifiquen porque no importa cuánto planee, puede cambiar de opinión sobre lo que está buscando. Una propiedad que ve en línea puede no ser como la imaginaba cuando la vio en persona. Por eso es fundamental elegir sabiamente a su agente, ya que un excelente agente inmobiliario se adaptará a su situación y fijará rápidamente fechas y horarios para encontrar la mejor solución para usted. Por supuesto, las citas también pueden cambiar según la situación del vendedor en un momento dado.
03: ASEGÚRATE DE TENER LA DOCUMENTACIÓN CORRECTA
Como siempre, asegúrate de tener todos tus trámites en orden. De esta manera podrás tenerlo todo planificado, lo que hará que esto requiera menos tiempo y sea menos agotador económicamente.
En España hay un gran papeleo, por lo que le recomendamos que se asegure de contar con toda la documentación adecuada antes de ver una propiedad si desea ahorrar tiempo en el futuro.
Aunque no existen restricciones particulares para extranjeros no residentes a la hora de comprar una propiedad en España, deberás cumplir con requisitos específicos antes de comenzar el proceso de compra:
Solicitar un número NIE
Un Número NIE (Número de Identidad Extranjero) es un número de identificación secuencial asignado a extranjeros, necesario para fines de identificación y prácticamente para cualquier cosa en España, como abrir una cuenta bancaria, obtener un número de teléfono español, etc.
Si planeas viajar desde el extranjero, puedes solicitar un NIE a través de un consulado español. Si ya estás en España, puedes hacerlo personalmente en la Comisaría de Policía o a través de una persona jurídica como un gestor.
En Andalucía, necesitas la siguiente documentación para solicitar un NIE:
a) Si dispone de Pasaporte Europeo : muestre su página identificativa principal y tenga una fotocopia de la misma.
b) Todos los demás pasaportes : muestre su pasaporte completo y tenga a mano una fotocopia de todas las páginas, dos fotografías de identificación y dos copias del formulario de solicitud Ex-15 completado y firmado.
c) Un motivo válido por el que necesita un NIE (por ejemplo, para trabajar, comprar un coche, comprar una propiedad, etc.).
Abrir una cuenta en un banco español
Una vez que hayas obtenido tu NIE, podrás solicitar la apertura de una cuenta bancaria española. Recomendamos buscar bancos que se adapten a los extranjeros, especialmente si no hablas español con fluidez. Sabadell, Caixa Bank y Santander son sólo algunas de las opciones. Hay que tener en cuenta que los bancos en España requieren que estés presente físicamente en una sucursal bancaria para abrir una cuenta bancaria, esto no puedes hacerlo online.
Sin embargo, es necesario cumplir otros requisitos para abrir una cuenta:
a) Generalmente se solicita la presentación en persona de un documento de identidad (por ejemplo, pasaporte o documento de identidad).
b) NIE
c) Comprobante de Fondos / Declaraciones de Impuestos
d) Cualquier otro documento que el banco considere necesario
Además de la documentación estándar, también se le puede solicitar un comprobante de domicilio, que puede encontrarse en un contrato de alquiler, facturas de comunidad recientemente pagadas, etc.). Algunos bancos le pedirán que proporcione un certificado de no residencia (Certificado de No Residente). Para obtener uno, debe solicitarlo en una comisaría de policía española, cuyo procesamiento suele tardar 10 días.
Es posible que los documentos deban estar traducidos oficialmente al español y, si son del extranjero, es posible que deban autenticarse mediante un sello de Apostilla. La mayoría de los bancos no cobran por abrir una cuenta, pero usted pagará una tarifa anual por la administración, ya sea mensual o trimestralmente.
A la hora de buscar su banco, debe prestar especial atención a las comisiones que cobran los bancos por recibir transferencias desde el extranjero, realizar transferencias a países extranjeros y emitir letras bancarias (la forma de pago estándar utilizada en España al comprar una propiedad).
Un punto importante que vale la pena mencionar es que, según nuestra experiencia, ha habido ocasiones en las que las personas han perdido una gran oportunidad de compra por no contar con la documentación correcta con anticipación. Por eso recomendamos encarecidamente a las personas que comprueben su situación legal, financiera y fiscal antes de ver propiedades en Marbella.
Encuentre un buen abogado y asesor fiscal
Recomendamos encarecidamente buscar un abogado y asesor fiscal cualificado y de confianza si compra una propiedad en España. Antes incluso de comenzar a comprar una propiedad, debe establecer una buena relación con estos representantes, ya que esto juega a su favor en la etapa de negociación. Para su beneficio, si no habla español, asegúrese de contratar a un abogado que hable su idioma. Afortunadamente, Marbella es una zona cosmopolita con muchas nacionalidades diferentes, por lo que encontrar una entidad legal que hable su idioma no debería ser difícil.
04: VISTAS Y NEGOCIACIONES DE PROPIEDAD
Una vez encontrada la propiedad ideal, se pasa a la fase de negociación del proceso de compra. A continuación se muestra nuestro proceso típico:
Hacer una oferta por una propiedad en Marbella
Cuando realiza una oferta de compra, le recomendamos que la presente por escrito a través de su agente. Esta oferta debe incluir el precio ofertado, las condiciones de pago propuestas y los plazos.
Cuando presente una oferta, asegúrese de comprender qué se incluirá en la venta de la propiedad, como muebles, accesorios y accesorios. Generalmente aconsejamos que se cuenten como muebles aquellos que tengan cuatro patas (mesas, sillas, etc.) y que se incluyan los electrodomésticos de cocina fijos o catalogados como electrodomésticos, como frigoríficos, hornos, lavavajillas, etc. Además, asegúrese de presentar una oferta razonable y seria, ya que esto puede afectar significativamente sus posibilidades de comprar la propiedad. Cuanto más seria parezca su oferta en el papel, mayores serán sus posibilidades de tener éxito con el mejor trato posible.
A la hora de hacer una oferta negocia siempre a través de tu agente, el proceso es mucho más controlado y gradual. Ha habido casos en el pasado en los que los compradores quisieron negociar directamente con un vendedor, lo que muy rara vez termina satisfactoriamente. En nuestra experiencia, hemos reconocido que negociar a través de un agente resulta más beneficioso para el comprador a la hora de acordar un precio de compra final, principalmente debido a nuestra experiencia con el proceso de negociación.
Una nota que vale la pena mencionar es que si está pensando en agregar condiciones o requisitos especiales que le gustaría que el vendedor considere antes de comprar una propiedad, estas contingencias deben estar claramente establecidas en la oferta original.
Inspecciones Técnicas
Cabe mencionar que antes, durante o incluso previo a realizar la oferta, usted tiene derecho a solicitar que se realicen inspecciones técnicas en la propiedad. Esto proporciona información sobre los riesgos que implica poseer una propiedad mientras aún se está en el proceso de compra. Esto significa que puede esperar informes sobre detalles minuciosos, como problemas estéticos (grietas, problemas de humedad, etc.) o atención especial a la plomería y la electricidad. Asegúrese de que todos estos detalles estén escritos, ya que esto puede afectar su oferta inicial pero también le muestra al vendedor que usted es un comprador serio, lo que siempre sale bien.
05: CONTRATOS Y FINALIZACIÓN DE COMPRA
Una vez que tengas una oferta aceptada, pasas a la fase legal del proceso de compra. Al comprar una propiedad, se le pedirá que firme un contrato de reserva, un contrato de compra y una escritura oficial ante el Notario Público el día de su finalización. Este es el proceso de compra más común y a continuación puedes leer sobre los contratos que tendrás que firmar.
Contrato de reserva
Un contrato de reserva es un documento firmado por el comprador y el vendedor que permite reservar la propiedad por un tiempo acordado, generalmente de 7 a 14 días. En este caso, el vendedor también aplica una tarifa de reserva para que la pague el comprador. El importe del pago puede variar entre 6.000€ y 20.000€ o el 1% del precio de compra o cualquier otra cantidad acordada mutuamente por ambas partes. Esta tarifa se paga para que la propiedad sea retirada del mercado durante un período de tiempo acordado. Si el comprador decide seguir adelante y comprar la propiedad, el importe pagado en la tarifa de reserva se destina al precio de compra.
Sin embargo, si el comprador decide no seguir adelante con la compra, pierde la tarifa de reserva como compensación ya que la propiedad está fuera del mercado, a menos que se incluyan condiciones especiales en el contrato de reserva que permitan al comprador retractarse sin perder dinero.
Contrato de compra privada
Una vez firmado el contrato de reserva, firmas un contrato privado y luego realizas un pago que asciende al 10% del precio de compra, que incluye la tarifa de reserva pagada previamente (si pagas el 1% en la reserva, luego pagas el otro 9% ). Un punto que vale la pena mencionar es que, en ocasiones, es posible pasar directamente a un contrato privado del 10% sin firmar un contrato de reserva. Sin embargo, esto suele hacerse si el precio de compra es alto y el vendedor no puede retirar la propiedad del mercado por una pequeña oferta de reserva. En cualquier caso, no recomendamos adoptar este enfoque a menos que sea necesario y acordado por ambas partes.
Hay tres tipos diferentes de contratos que puedes firmar y todos son similares al momento de realizar el pago del 10%:
a) Contrato de Depósito Penitencial
Este contrato penaliza al vendedor si la propiedad no se vende en los términos acordados previamente fijados por el vendedor. Si el vendedor decide no venderle la propiedad, tendrá que pagarle el doble de lo que pagó originalmente.
Técnicamente, esto significa que el proveedor puede rescindir el contrato en cualquier momento; aunque la multa es alta, el riesgo es bajo. Si el comprador no cumple con la compra de la propiedad, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.
b) Contrato de Compra Privada
Este contrato no permite al proveedor retirarse del trato. No se establece ninguna penalización, ya que el vendedor no tiene derecho a retractarse en primer lugar. El comprador elige ejecutar la opción durante el contrato y realizar la compra. Si el comprador no compra la propiedad, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.
c) Contrato de Opción de Compra
Este contrato suele ser menos utilizado ya que obliga a ambas partes a comprar y vender, lo que significa que la pérdida del 10% pagado o el reembolso del doble del importe por parte del vendedor podría no ser suficiente para cancelar el contrato. Si una de las partes no quiere vender o comprar, la otra parte aún puede obligarla a hacerlo mediante los tribunales. Se puede obligar al vendedor a vender (aunque se niegue a acudir al notario) o al comprador a comprar (aunque no quiera). Por supuesto, estos escenarios son poco frecuentes.
Es importante señalar que cada una de las descripciones anteriores de los contratos privados del 10% son un resumen general de lo que implica cada contrato. Cada contrato también está sujeto a cláusulas y sanciones adicionales que afectan el contrato. La ley establece que no es el título del contrato lo que define su intención sino cómo está escrito el contrato.
Obtener una hipoteca
Si esta compra depende de que obtenga una hipoteca, le recomendamos encarecidamente que inicie el proceso de solicitud lo antes posible para evitar perder tiempo, aunque también porque el proceso normalmente puede tardar hasta dos meses.
Además, si solicita una hipoteca, el banco que elija le exigirá documentación adicional, principalmente prueba de ingresos regulares/recurrentes, para garantizar que pueda hacer frente a los pagos.
Las condiciones típicas para la obtención de una hipoteca son:
a) Importe de hasta el 60% del precio de compra
b) Tasa del 1,5% – 2,5% anual
c) Plazo típico de hasta 25 años
d) Un banco también puede exigir un seguro de propiedad y/o de vida.
Tenga en cuenta que no somos asesores hipotecarios y esta es solo una guía básica. Busque siempre asesoramiento profesional
Realización de la compra ante Notario
Deben asistir todas las partes involucradas en la transacción, es decir, tanto el comprador como el vendedor, los representantes legales de ambas partes y los funcionarios del banco si se trata de una hipoteca.
El notario verificará todos los documentos y leerá la nueva Escritura (título de propiedad) para asegurarse de que todos los detalles sean correctos. Ciertos puntos podrán ser verificados con los abogados presentes para asegurar que se están siguiendo los procedimientos de lavado de dinero y el protocolo financiero, así como para verificar que la información personal sea correcta y que la parte compradora comprenda completamente las condiciones de compra.
Una vez firmado el título de propiedad ahora tendrá una transferencia inmediata de posesión de la propiedad y con ella, la responsabilidad total de la propiedad, pagos de gastos de comunidad, IBI (impuesto municipal), basura, etc. El resto del pago de compra de la propiedad es También se realiza al mismo tiempo mediante cheque bancario, ya que es la forma más segura y rápida que tienen los bancos para tramitar en España.
Una vez realizado el pago y pagados todos los impuestos pertinentes, el nuevo título de propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad, un proceso que suele tardar unos meses.
06: PROCESO POSTERIOR A LA FINALIZACIÓN
Una vez que haya completado su compra ante el Notario, haya pagado los impuestos pertinentes y haya presentado el nuevo título de propiedad al Registro de la Propiedad, debe asegurarse de que todos los servicios públicos, como facturas de agua, electricidad, gastos de comunidad, si corresponde, e impuestos municipales, se cambien a su nombre con los datos bancarios pertinentes.
Registro de Propiedad
Una vez pagados todos los impuestos a la propiedad, ahora debes registrar tu nueva vivienda en el registro de la propiedad. Esto garantizará su derecho a la propiedad. Para este trámite, que recomendamos lo realice tu abogado, necesitarás aportar la siguiente documentación:
a) NIE y copia de tu pasaporte
b) Confirmación del pago del impuesto ITP
c) Copia del pago del impuesto IBI del vendedor
Ahí estamos, nuestra guía detallada para comprar tu nueva casa en España. Tenga en cuenta que algunos de estos procesos pueden ser diferentes si compra una propiedad en un nuevo desarrollo.
Si te mudas a Marbella con una familia, quizás te interese leer nuestra guía de algunas de las mejores escuelas de Marbella.
Asegúrese de descargar nuestra guía del comprador!
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Verdin Property no asume ninguna responsabilidad por errores cometidos por cualquier persona, empresa o asociación interesada en comprar o vender una propiedad. La información proporcionada en esta guía es, hasta donde sabemos, correcta en el momento de su publicación y sujeta a cambios. Todos los cambios se actualizarán en esta guía a medida que tengamos conocimiento de dichos cambios. Verdin Property no asume ninguna responsabilidad por cualquier persona que no busque el asesoramiento jurídico adecuado. Su casa puede estar en riesgo si no mantiene los pagos de la hipoteca.
