S'appuyant sur plus de 30 ans d'expérience, l'équipe de Verdin Property sait que l'achat d'une propriété peut être l'une des expériences les plus stressantes que l'on puisse vivre dans la vie. D’autant plus si vous déménagez dans un pays étranger. Peut-être que vous ne connaissez pas la langue, les lois, le processus d'immigration en matière de visa. Bien sûr, pour certaines personnes, acheter une propriété est aussi simple que de déclarer : « Je vais acheter une maison ». Cependant, afin de rendre le processus aussi simple et simplifié que possible, nous avons préparé un guide pour ceux qui souhaitent acheter une propriété à Marbella et ses magnifiques environs.
Table des matières
01 : ASSUREZ-VOUS DE PLANIFIER CORRECTEMENT ET DE FAIRE VOS RECHERCHES
Comme pour toute décision financière importante, lors de l’achat d’une propriété, la recherche et la préparation sont cruciales. Avec le nombre d’agents présents dans la région, trouver le bon est toujours la meilleure première étape. Vous voulez un agent qui saura vous écouter, vous conseiller sur les meilleurs domaines à examiner, s'assurer que vous connaissez parfaitement les processus impliqués lors de l'achat d'une propriété.
C’est là que la puissance d’Internet entre en jeu. Comme il est devenu un outil essentiel permettant aux individus de rechercher pratiquement n'importe quoi dans le monde entier, il facilite la vie de ceux qui vivent actuellement à l'étranger mais qui souhaitent acquérir une propriété ou déménager à Marbella. Cela vous permet également d’avoir une idée des propriétés disponibles sur le marché avant votre visite.
Veuillez noter cependant qu'il existe de nombreux sites Web, tant d'agences que de portails, qui ne sont pas mis à jour régulièrement. Assurez-vous donc de vérifier auprès de l'agent que vous désignez si certains sites Web conviennent à votre recherche. Bien entendu, nous vous recommandons fortement de consulter le site Web de l’agence que vous avez choisie. S'ils ont plusieurs centaines ou milliers de propriétés, vous pouvez quasiment garantir qu'ils utilisent un flux de base de données et ne savent rien de 90 % des propriétés qu'ils présentent, ce qui n'est pas une bonne chose.
Lorsqu'on parle du marché immobilier à Marbella, le marché lui-même fonctionne comme un MLS (système multi-annonces), ce qui signifie que les propriétés à vendre sont accessibles à la plupart des sociétés immobilières pour les commercialiser et les vendre. Cela est principalement dû au fait que toutes les agences immobilières de Marbella partagent la même base de données, ce qui signifie que vous n'avez pas besoin de visiter plusieurs agences différentes pour trouver des propriétés, vous pouvez simplement en utiliser une.
Lorsque vous recherchez une société ou un agent immobilier, il est bon de rechercher et d'aborder tout le monde avec un esprit ouvert ; vous n'êtes pas obligé de vous engager auprès d'un agent en particulier lorsque vous commencez vos recherches ; vous pouvez commencer le processus en travaillant aux côtés de plusieurs agents. Même si cela vous donne un bassin de candidats, il est toujours préférable de vous en tenir au cabinet ou à l’agent avec lequel vous vous sentez le plus à l’aise.
Avec Verdin Property , vous avez la certitude que nous sommes des spécialistes du Triangle d'Or, nom donné aux régions de Marbella, Benahavis et Estepona. Nous sommes également membres fondateurs de la Guilde des professionnels espagnols de l'immobilier , une association d'entreprises triées sur le volet du secteur immobilier espagnol qui présentent les meilleures valeurs, éthiques et normes de pratique.
02 : ORGANISER UN VOYAGE DE VISITE AVEC VOTRE AGENT
Maintenant que vous avez pu planifier à l’avance, vous pouvez organiser votre voyage et vous rendre à Marbella. Une fois arrivé à Marbella et rencontré l’agent de votre choix, il ne vous reste plus qu’à organiser les visites de votre propriété. Vous trouverez ci-dessous quelques suggestions que nous avons pour organiser ces visites.
Nous vous recommandons, comme toujours, de planifier à l'avance et de sélectionner les propriétés que vous aimeriez visiter.
Laissez votre agent organiser plusieurs visites qui se dérouleront sur une journée entière. C'est un excellent moyen de se familiariser avec le marché en perdant le moins de temps possible. Nous n'organisons généralement pas plus de 4 à 5 visites par jour, car à la fin, nous constatons que nos clients commencent à oublier les détails potentiellement importants des propriétés précédentes. Si vous ne disposez que de peu de temps pour votre visite, nous pouvons organiser des jours consécutifs de 4 à 5 visites afin que vous puissiez voir une bonne sélection de propriétés.
L'un des conseils les plus importants que nous puissions vous donner est « d'étudier la région », car il est non seulement essentiel que vous aimiez une propriété, mais que vous aimiez également l'endroit où elle se trouve. Par exemple, vous souhaiterez peut-être vivre dans une communauté fermée, être proche de la plage, être à une distance raisonnable d'une école, éviter le bruit de la rue, etc. Faites un tour en voiture dans les environs et ayez une idée de l'endroit où se trouve la propriété. situé.
Si vous aimez une propriété particulière lors d'une visite de jour, nous vous recommandons d'y revenir le soir, au crépuscule ou peut-être juste après la tombée de la nuit si possible, car chaque maison semble différente la nuit et cela pourrait changer votre perspective sur la propriété.
N'ayez pas peur d'exprimer votre opinion sur la propriété que vous visitez. Si vous l'aimez, dites-le. Si ce n'est pas le cas, dites-le. Cela vous aidera à vous décider et permettra à votre agent de s'adapter et de vous proposer différents biens qui correspondent le mieux à vos exigences. De plus, faites savoir à votre agent ce que vous pensez et croyez en son adaptabilité à la situation. Si vous tenez votre agent informé de ce que vous ressentez, il comprendra mieux ce que vous recherchez et pourra y répondre. N'oubliez pas que nous faisons ce travail depuis longtemps et que nous traitons avec des centaines d'acheteurs chaque année, nous savons donc quoi faire dans cette situation.
Préparez-vous à ce que les visites changent et soient modifiées, car peu importe ce que vous prévoyez, vous pouvez changer d'avis sur ce que vous recherchez. Une propriété que vous voyez en ligne peut ne pas être celle que vous imaginiez en la visitant en personne. C'est pourquoi il est essentiel de bien choisir votre agent, car un excellent agent immobilier s'adaptera à votre situation et fixera rapidement les dates et heures pour trouver la meilleure solution pour vous. Bien entendu, les rendez-vous peuvent également changer en fonction de la situation des vendeurs à tout moment.
03 : ASSUREZ-VOUS D'AVOIR LES DOCUMENTS CORRECTS
Comme toujours, assurez-vous d’avoir tous vos documents en ordre. De cette façon, vous pouvez tout planifier, ce qui rend cette tâche moins fastidieuse et financièrement difficile.
L'Espagne regorge de formalités administratives, nous vous recommandons donc de vous assurer que tous les documents appropriés sont en place avant de visiter une propriété si vous souhaitez gagner du temps à l'avenir.
Bien qu'il n'y ait pas de restrictions particulières pour les non-résidents étrangers lors de l'achat d'une propriété en Espagne, vous devrez remplir des conditions spécifiques avant de commencer le processus d'achat :
Demander un numéro NIE
Un numéro NIE (Número de Identidad Extranjero) est un numéro d'identification séquentiel attribué aux étrangers, nécessaire à des fins d'identification et pour pratiquement tout faire en Espagne, comme ouvrir un compte bancaire, obtenir un numéro de téléphone espagnol, etc.
Si vous prévoyez depuis l'étranger, vous pouvez demander un NIE via un consulat espagnol. Si vous êtes déjà en Espagne, vous pouvez le faire en personne au commissariat de police ou via une personne morale telle qu'un gestor.
En Andalousie, vous avez besoin des documents suivants pour demander un NIE :
a) Si vous disposez d'un passeport européen : présentez votre page d'identification principale et ayez-en une photocopie.
b) Tous les autres passeports : présentez votre passeport complet et ayez une photocopie de toutes les pages à portée de main, deux photos d'identité et deux copies du formulaire de demande Ex-15 rempli et signé.
c) Une raison valable pour laquelle vous avez besoin d'un NIE (par exemple pour travailler, acheter une voiture, acheter une propriété, etc.).
Ouvrir un compte bancaire espagnol
Une fois que vous avez obtenu votre NIE, vous pouvez demander à ouvrir un compte bancaire espagnol. Nous vous recommandons de rechercher des banques qui accueillent les étrangers, surtout si vous ne parlez pas couramment l'espagnol. Sabadell, Caixa Bank et Santander ne sont que quelques-unes des options. Il faut savoir que les banques en Espagne exigent que vous soyez physiquement présent dans une agence bancaire pour ouvrir un compte bancaire, vous ne pouvez pas le faire en ligne.
Cependant, d’autres conditions doivent être remplies pour ouvrir un compte :
a) Il est généralement demandé de présenter une preuve d'identité (par exemple passeport ou carte d'identité) en personne.
b) NIE
c) Preuve de fonds / Déclarations fiscales
d) Tout autre document que la banque juge nécessaire
Outre les documents standards, un justificatif de domicile pourra vous être demandé (contrat de location, factures de communauté récemment payées, etc.). Certaines banques vous demanderont de fournir un certificat de non-résidence (Certificado de No Residente). Pour en obtenir un, vous devez en faire la demande dans un commissariat de police espagnol, ce qui prend généralement 10 jours pour être traité.
Les documents devront peut-être être officiellement traduits en espagnol et, s'ils proviennent de l'étranger, ils devront peut-être être authentifiés à l'aide d'un cachet Apostille. La plupart des banques ne facturent pas l'ouverture d'un compte, mais vous paierez des frais d'administration annuels, mensuels ou trimestriels.
Lorsque vous recherchez votre banque, vous devez prêter une attention particulière aux frais que les banques facturent pour recevoir des virements de l'étranger, effectuer des virements vers des pays étrangers et émettre des traites bancaires (le mode de paiement standard utilisé en Espagne lors de l'achat d'une propriété).
Un point important à mentionner est que, d’après notre expérience, il est arrivé que des personnes perdent une excellente opportunité d’achat parce qu’elles n’avaient pas les documents appropriés en place à l’avance. Nous suggérons donc fortement aux gens de vérifier leur statut juridique, financier et fiscal avant de visiter des propriétés à Marbella.
Trouver un bon avocat et conseiller fiscal
Nous vous recommandons fortement de trouver un avocat et un conseiller fiscal qualifié et digne de confiance si vous achetez une propriété en Espagne. Avant même de commencer à acheter une propriété, vous devez établir une bonne relation avec ces représentants, car cela joue en votre faveur lors de la phase de négociation. Pour votre bénéfice, si vous ne parlez pas espagnol, assurez-vous d’engager un avocat qui parle votre langue. Heureusement, Marbella est une région cosmopolite avec de nombreuses nationalités différentes. Trouver une personne morale qui parle votre langue ne devrait donc pas être difficile.
04 : VISITES DE PROPRIÉTÉ ET NÉGOCIATIONS
Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous passez à la phase de négociation du processus d’achat. Vous trouverez ci-dessous notre processus typique :
Faire une offre sur une propriété à Marbella
Lorsque vous faites une offre d'achat, nous vous conseillons de formuler votre offre par écrit par l'intermédiaire de votre agent. Cette offre doit comprendre le prix proposé, les modalités et délais de paiement proposés.
Lorsque vous présentez une offre, assurez-vous de bien comprendre ce qui sera inclus dans la vente de la propriété, comme les meubles, les agencements et les accessoires. Nous conseillons généralement que les meubles comptent comme tout ce qui a quatre pieds (tables, chaises, etc.) et que les appareils de cuisine fixes ou classés comme appareils électroménagers, tels que les réfrigérateurs, les fours, les lave-vaisselle, etc., sont inclus. Assurez-vous également de proposer une offre raisonnable et sérieuse, car cela peut avoir un impact significatif sur vos chances d’acheter la propriété. Plus votre offre paraît sérieuse sur papier, plus vous avez de chances de réussir avec la meilleure offre possible.
Lorsque vous faites une offre, négociez toujours par l’intermédiaire de votre agent, le processus est beaucoup plus contrôlé et progressif. Il y a eu des cas dans le passé où des acheteurs ont voulu négocier directement avec un vendeur, ce qui se termine très rarement de manière satisfaisante. D'après notre expérience, nous avons reconnu que la négociation par l'intermédiaire d'un agent s'avère plus bénéfique pour l'acheteur lorsqu'il s'agit de convenir d'un prix d'achat final, principalement en raison de notre expérience du processus de négociation.
Il convient de noter que si vous envisagez d'ajouter des conditions ou exigences particulières que vous souhaiteriez que le vendeur prenne en compte avant d'acheter une propriété, ces éventualités doivent être clairement indiquées dans l'offre originale.
Contrôles techniques
Il est à noter qu'avant, pendant ou même sous réserve de la soumission de l'offre, vous avez le droit de demander que des inspections techniques soient effectuées sur le bien. Cela donne un aperçu des risques liés à la possession d’un bien immobilier tout en étant encore en cours de processus d’achat. Cela signifie que vous pouvez vous attendre à des rapports sur des détails infimes tels que des problèmes esthétiques (fissures, problèmes d'humidité, etc.) ou une attention particulière à la plomberie et à l'électricité. Assurez-vous que tous ces détails sont écrits, car cela peut affecter votre offre initiale mais montre également au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux, ce qui est toujours bien accueilli.
05 : CONTRATS & ACHAT
Une fois l’offre acceptée, vous passez à la phase juridique du processus d’achat. Lors de l'achat d'une propriété, il vous sera demandé de signer un contrat de réservation, un contrat d'achat et un acte officiel chez le notaire le jour de l'achèvement. Il s’agit du processus d’achat le plus courant et vous trouverez ci-dessous des informations sur les contrats que vous devrez signer.
Contrat de réservation
Un contrat de réservation est un document signé par l'acheteur et le vendeur qui permet de réserver la propriété pour une durée convenue, généralement de 7 à 14 jours. Des frais de réservation sont également appliqués dans ce cas par le vendeur à la charge de l'acheteur. Le montant du paiement peut varier de 6 000 € à 20 000 € ou 1 % du prix d'achat ou tout autre montant convenu d'un commun accord par les deux parties. Ces frais sont payés pour que le bien soit retiré du marché pendant une période convenue. Si l’acheteur décide d’acheter la propriété, le montant payé au titre des frais de réservation est affecté au prix d’achat.
Cependant, si l'acheteur choisit de ne pas procéder à l'achat, il perd les frais de réservation à titre de compensation car la propriété est hors du marché, à moins que des conditions particulières ne soient incluses dans le contrat de réservation qui permettent à l'acheteur de se retirer sans perdre d'argent.
Contrat d'achat privé
Une fois le contrat de réservation signé, vous signez un contrat privé puis effectuez un paiement qui s'élève à 10% du prix d'achat, qui comprend les frais de réservation payés précédemment (si vous payez 1% à la réservation, vous payez ensuite les 9% restants. ). Il convient de mentionner qu'il est parfois possible de passer directement à un contrat privé à 10 % sans signer de contrat de réservation. Cependant, cela se produit généralement si le prix d'achat est élevé et que le vendeur ne peut pas retirer le bien du marché pour une petite offre de réservation. Dans tous les cas, nous ne conseillons pas d’adopter cette approche sauf si nécessaire et convenue par les deux parties.
Il existe trois types de contrats différents que vous pouvez signer et qui sont tous similaires lors du paiement de 10 % :
a) Contrat de dépôt pénitentiel
Ce contrat pénalise le vendeur si le bien n'est pas vendu selon les conditions convenues préalablement fixées par le vendeur. Si le vendeur décide de ne pas vous vendre la propriété, il devra vous payer le double de ce que vous avez payé initialement.
Techniquement, cela signifie que le vendeur peut rompre le contrat à tout moment ; même si les frais de pénalité sont élevés, le risque est faible. Si l’acheteur ne donne pas suite à l’achat du bien, il perd les 10 % versés et le contrat n’est plus valable.
b) Contrat d'achat privé
Ce contrat ne permet pas au vendeur de se retirer de la transaction. Aucune pénalité n’est prévue, car le vendeur n’a pas le droit de se retirer en premier lieu. L'acheteur choisit d'exécuter l'option pendant la durée du contrat et de procéder à l'achat. Si l'acheteur n'achète pas le bien, il perd les 10 % payés et le contrat n'est plus valable.
c) Contrat d'option d'achat
Ce contrat est généralement moins utilisé car il oblige les deux parties à acheter et à vendre, ce qui signifie que la perte des 10 % payés ou le remboursement du double du montant par le vendeur pourrait ne pas suffire à annuler le contrat. Si l'une des parties ne souhaite pas vendre ou acheter, l'autre partie peut toujours l'y obliger par voie judiciaire. Le vendeur peut être obligé de vendre (même s'il refuse de se rendre chez le notaire) ou l'acheteur d'acheter (même s'il ne le souhaite pas). Bien entendu, de tels scénarios sont rares.
Il est important de noter que chacune des descriptions précédentes des contrats privés de 10 % constitue un résumé général de ce que chaque contrat implique. Chaque contrat est également soumis à des clauses complémentaires et à des pénalités qui affectent le contrat. La loi précise que ce n’est pas le titre du contrat qui définit son intention mais la manière dont un contrat est rédigé.
Obtenir un prêt hypothécaire
Si cet achat dépend de l'obtention d'un crédit immobilier, nous vous recommandons fortement de démarrer le processus de demande le plus tôt possible pour éviter de perdre du temps, mais aussi parce que le processus peut généralement prendre jusqu'à deux mois.
De plus, si vous demandez un prêt hypothécaire, la banque que vous choisirez exigera des documents supplémentaires, principalement une preuve de revenus réguliers/récurrents, pour garantir que vous êtes en mesure de faire face aux remboursements.
Les conditions typiques pour obtenir un prêt hypothécaire sont :
a) Montant pouvant aller jusqu'à 60% du prix d'achat
b) Taux de 1,5% – 2,5% par an
c) Durée typique allant jusqu'à 25 ans
d) Une banque peut également exiger une assurance habitation et/ou vie
Veuillez noter que nous ne sommes pas des conseillers hypothécaires et qu’il s’agit simplement d’un guide de base. Demandez toujours l’avis d’un professionnel
Réalisation de l'achat chez le notaire
Toutes les parties impliquées dans la transaction doivent être présentes, c'est-à-dire l'acheteur et le vendeur, les représentants légaux des deux parties ainsi que les responsables de la banque s'il s'agit d'une hypothèque.
Le notaire vérifiera tous les documents et lira la nouvelle Escritura (titre de propriété) pour s'assurer que tous les détails sont corrects. Certains points peuvent être vérifiés avec les avocats présents pour s'assurer du respect des procédures de blanchiment d'argent et du protocole financier, ainsi que pour vérifier que les informations personnelles sont correctes et que l'acheteur comprend parfaitement les conditions d'achat.
Une fois le titre de propriété signé, vous aurez désormais un transfert immédiat de possession de propriété et avec lui, l'entière responsabilité de la propriété, le paiement des frais de communauté, IBI (taxe d'habitation), basura etc. Le reste du paiement de l'achat de la propriété est également effectué en même temps par chèque bancaire, car il s'agit du moyen le plus sûr et le plus rapide pour les banques d'Espagne.
Une fois le paiement effectué et toutes les taxes pertinentes payées, le nouveau titre de propriété est enregistré au Registre Foncier, un processus qui prend généralement quelques mois.
06 : PROCESSUS POST-ACHÈVEMENT
Une fois que vous avez finalisé votre achat chez le notaire, payé les taxes correspondantes et soumis le nouveau titre de propriété au registre foncier, vous devez vous assurer que tous les services publics tels que les factures d'eau, les factures d'électricité, les frais communautaires le cas échéant et les taxes d'habitation sont modifiés en votre nom avec les coordonnées bancaires correspondantes.
Enregistrement de la propriété
Une fois toutes les taxes foncières payées, vous devez maintenant inscrire votre nouvelle maison au registre foncier. Cela garantira votre droit à la propriété. Pour cette démarche, que nous recommandons de réaliser par votre avocat, vous devrez fournir les documents suivants :
a) NIE et copie de votre passeport
b) Confirmation du paiement de la taxe ITP
c) Copie du paiement de la taxe IBI du vendeur
Nous y voilà, notre guide détaillé pour acheter votre nouvelle maison en Espagne. Gardez à l’esprit que certains de ces processus peuvent être différents si vous achetez une propriété dans un nouveau développement.
Si vous déménagez à Marbella avec une famille, vous pourriez être intéressé à lire notre guide de certaines des meilleures écoles de Marbella.
Assurez-vous de télécharger notre guide d'achat!
AVIS DE NON-RESPONSABILITÉ : Verdin Property n'assume aucune responsabilité pour les erreurs de la part de toute personne, entreprise ou association intéressée à acheter ou vendre une propriété. Les informations fournies dans ce guide sont, à notre connaissance, exactes au moment de la publication et sujettes à changement. Toutes les modifications seront mises à jour dans ce guide au fur et à mesure que nous en serons informés. Verdin Property n'assume aucune responsabilité pour toute personne ne recherchant pas de conseils juridiques appropriés. Votre maison peut être en danger si vous ne respectez pas vos remboursements hypothécaires.
